Palavras Sussurradas

Lote menor do que previsto em lei não tem escritura
É ilegal a concessão de escritura de lote de tamanho inferior ao fixado em lei. O entendimento é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça. A Turma manteve a decisão de segunda instância que julgou extinto o processo movido por um comprador contra a proprietária de um lote no Lago Sul, em Brasília. Os ministros consideraram que a escritura não poderia ser feita porque não foi observada a metragem mínima de 2.500m². O lote comprado tinha 1.800m². A metragem mínima estava prevista em lei.

O comprador ajuizou ação de cumprimento de obrigação de fazer contra a proprietária. Ele tinha adquirido um sexto de um terreno de aproximadamente 10 mil m² no Lago Sul. O pagamento do terreno foi estipulado em R$ 210 mil. No fechamento do negócio, foi paga a importância de R$ 100 mil. Ficou acertado que, quando houvesse a quitação do restante (R$ 110 mil), a dona do terreno outorgaria a escritura definitiva do imóvel.

Entre agosto e novembro de 1997, o comprador pagou o que restava da quantia, mas a proprietária não cumpriu com suas obrigações quanto à escritura definitiva do imóvel. Segundo ele, a proprietária ainda omitiu a informação de que não existia a carta de habite-se. Essa carta só foi expedida em julho de 2000.

Em 1998, foi aprovada a Lei Complementar Distrital 129, que estabeleceu o parcelamento da área em lotes autônomos de 2.500m². Por conta disso, a proprietária do terreno ofereceu ao comprador outros 700m² para completar a área de parcelamento ao pagamento de R$ 80 mil. A proposta não foi aceita. Assim, a outorga da escritura não foi feita.

Em primeira instância, o pedido do comprador foi julgado procedente. A proprietária foi condenada a fazer a escritura da venda de um sexto do imóvel objeto do contrato particular celebrado. A sentença foi reformada para julgar extinto o processo sem julgamento de mérito. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal viu a impossibilidade jurídica do pedido de obrigação de fazer, porque o objeto do contrato era ilícito. O comprador recorreu ao STJ. Argumentou que a decisão violou artigos do Código Civil e alegou que cada um dos credores solidários tinham direito a exigir do devedor o cumprimento da prestação por inteiro.

O relator, ministro Ari Pargendler, destacou que o tema discutido nesse processo é um caso de impossibilidade jurídica. Para o ministro, o comprador poderia ter interposto Recurso Especial com a finalidade de que fosse reconhecido o julgamento do mérito da causa, a modo de dar pretexto à oposição de embargos (tipo de recurso). Em vez disso, ele pediu a reforma do julgado. Por isso, a ação foi julgada extinta.

REsp 909.968

Fonte: Âmbito Jurídico

Comentário:

A questão pode ser analisada por vários aspectos:

1) Validade do negócio:

Qualquer operador de direito sabe isso de cor e salteado. São requisitos de validade do negócio jurídico:

a) Sujeitos capazes = o presente requisito, ao que parece, foi plenamente satisfeito, inexistindo quaisquer indícios de que alguma das partes era incapaz para os atos da vida civil,
b) Objeto lícito, determinado ou determinável = não preenchido, conforme decisão da superior instância.
c) Acordo de vontades = requisito também preenchido: um queria vender, outro comprar.
d) Forma prescrita ou não vedada em lei = o presente requisito, ao que parece, foi plenamente satisfeito,
e) Boa-fé = este requisito é primordial ao Direito. A má-fé, por si só, é contrária ao Direito.

Não tendo sido preenchido um dos requisitos, o negócio é inválido por natureza. E o que tornaria o objeto ilícito? A existência de lei que proíbe o parcelamento irregular do solo (Lei 6.766/79).

Também questiono a ‘boa-fé’ dos ‘sujeitos’ contratantes, uma vez que o uso do estabelecimento de condomínio sobre a res muitas vezes (o chamado ‘condomínio civil’) é utilizado como forma de tentativa de burlar dita lei de parcelamento. No condomínio civil cada condômino pode usar a coisa comum, mas o uso é sobre o ‘todo’, ou sobre ‘toda a coisa’, de modo que um condômino não pode impedir que os outros usem de igual direito e sem prejudicar os interesses da comunhão, limitando-se, destarte, o direito de cada condômino, que possui parte ideal da coisa comum, incerta e não localizada, com direitos sobre sua totalidade em igualdade de posições.

Se a venda foi de 1/6 (uma sexta parte) do todo (do total do lote), o condomínio civil possibilitaria à compradora a utilização do ‘todo’ conjuntamente com os demais condôminos. Mas, se sua parte é certa e determinada, a venda, com o estabelecimento do condomínio civil foi apenas uma tentativa de burla às legislações específicas; o que traz a convicção de que inexistiu a ‘boa-fé’ em dito contrato.

2) Descumprimento dos princípios da especialidade objetiva e qualificação registraria (Lei de Registros Públicos):
Ditos princípios são inerentes à mencionada lei e têm como escopo a preservação da segurança jurídica. Assim, nenhum título sujeito ao registro pode ser efetuado sem que se observe a descrição do bem da forma como consta na tábula predial. Considerando que o ‘todo’ do imóvel tinha 10 mil m2, a descrição a constar no compromisso de compra e venda (ou na escritura) deveria ser ‘1/6 do imóvel constituído por um lote de terreno (descrição na exata conformidade com a matrícula ou transcrição).

Qualquer modificação na descrição tornaria o título inepto ao registro, nem se admitindo o argumento de que a riqueza de detalhes teria por fim trazer maior segurança ao negócio, se na descrição da parte vendida constaram medidas e confrontações distintas da constante na tabula, o registro é impossível por violação do princípio mencionado.

Apenas para exemplificação, segue um julgado (APELAÇÃO CÍVEL Nº 72.365-0/7):

“A qualificação registrária não é um simples processo mecânico, chancelador dos atos já praticados, mas parte, isso sim, de uma análise lógica, voltada para a perquirição da compatibilidade entre os assentamentos registrários e os títulos causais (judiciais ou extrajudiciais), sempre feita à luz das normas cogentes em vigor, o que autoriza e impõe a recusa do registro sempre que o oficial registrador verifique, em face da análise de elementos registrários, entendidos como tais os dados constantes das matrículas e revelem a evidência de parcelamento irregular do solo, a existência de fraude e de ofensa à legislação cogente ”

No caso analisado pela decisão administrativa, tratava-se de uma área rural com 20.360,00m², cuja matrícula possuía quatorze alienações de frações ideais (7.000,00m²; 3.000,00m²; 700,00m²; 560,93m²; 354,00m²; 354,00m²; 354,00m²; 388,00m²; 560,93m²; 500,00m²; 500,00m²; 500,00m²; 2.300,00m²; 553,60m²), o que demonstrava cristalina tentativa de fraude às legislações agrária e de parcelamento de solo.

São inúmeras as decisões neste sentido e entendo que foram todas acertadas. O descumprimento da lei de parcelamento do solo traz enormes problemas como: a) não-preservação das áreas de mananciais, b) aparecimento de verdadeiras ‘favelas’, c) insegurança e óbvio prejuízo aos compradores de boa-fé.